Недвижимость в Греции

Недвижимость в Греции

Идея приобрести жилье где-нибудь, где тепло, море, много достопримечательностей, а вокруг живут носители культуры, более-менее сходной с вашей, кажется очень привлекательной. На первый взгляд, Греция выглядит как страна, идеально соответствующая этим параметрам. И заиметь здесь собственный дом, чтобы отдыхать в нем, весьма соблазнительно. Но не стоит торопиться с покупкой. Предварительная оценка всех возможных рисков даст возможность поглубже вникнуть в нюансы государственного законодательства, рассмотреть потенциальные затруднения и принять более осознанное решение.

«Квадратные метры» в Греции: заведомый провал ваших инвестиций

greece_hotel_sign
Недвижимость дешевеет, а коммуналка растет

Про экономические проблемы Греции, технический дефолт и постоянные проблемы с отдачей кредитов на международном уровне не слышал только тот, кто не имеет никаких источников информации. При этом улучшения ситуации не предвидится, а покупательная способность населения этой страны падает. Если вы рассматриваете покупку жилья в Греции в качестве долгосрочной перспективы и инвестиций, сложившиеся в государстве обстоятельства не абсолютно не благоприятствуют вашим намерениям:

  • За последние 6 лет греческие квартиры и дома неуклонно дешевели. Эпоха неразумных кредитов и безудержного строительства закончена. В итоге, на рынке много невостребованного жилья, и оно не даст ценам подняться в обозримом будущем. С учетом инфляции ваше вложение в греческую недвижимость будет «худеть» на 4,5% в год.
  • Если в ваших планах — незамедлительное получение выгоды от приобретенных квадратных метров, а не ПМЖ, это означает оформление договора аренды. Но здесь выходят на первый план нюансы местной жизни. Сами греки не считают жилье в курортной зоне хорошим местом для жизни, поэтому выгодно сдавать дом и квартиру местным вам вряд ли удастся. А в сезон, помимо гостиниц, туристы активно интересуются и арендой, отдохнуть наверняка захочется и вам. В итоге вы получите недвижимость, простаивающую подавляющее большинство времени в году, и не окупающую себя в качестве источника дохода.
  • Кроме того, в ближайшем будущем в Греции прогнозируется существенное увеличение коммунальных платежей. Сейчас средняя квартира площадью в 80 кв. метров предполагает затраты в 150 евро в месяц на электричество, отопление, воду и вывоз мусора. Но международные кредиторы, предоставляя Греции займы, требуют соотнесения этих тарифов с реальной стоимостью предоставляемых услуг и рост «коммуналки».

Исходя из вышесказанного, недвижимость в Греции – это неликвид. Если вы захотите перебраться в другое место, то продавать дом или квартиру придется очень долго. А вырученная сумма – не обрадует.

Особенности греческого законодательства

greece_flag
Для выдачи ВНЖ есть условия, работать по нему нельзя

Многие полагают, что покупка недвижимости в Греции – легкий путь получить вид на жительство. Она может облегчить решение визовых вопросов, но в вопросе ВНЖ и греческого гражданства тоже есть проблемы:

  • оценочная стоимость приобретения должна быть выше 250 тыс. евро;
  • вид на жительство выдается на 5 лет, и никто не гарантирует его продления;
  • права на трудоустройство этот документ не дает.

Единственная реальная экономия – это виза. Но «своим» в Евросоюзе вы так и не станете. Захотели самостоятельно построить дом? Уже даже присмотрели участок? А назначение земли проверить не забыли? Дело в том, что далеко не везде, где есть возможность купить землю, разрешено строительство:

  • В случае с территориями на побережье или в лесу есть шанс столкнуться с ограничениями. Если речь идет о зонах археологических памятников или заповедников, то землю вам и вовсе не продадут. Если подобные участки выставляются на продажу — имеют место быть распространенные мошеннические схемы. А в Греции много таких мест. Также существуют приграничные районы, где участки под покупку и застройку доступны только гражданам Греции.
  • Еще одно ограничение – обязательное соответствие площади участка и дома. Если вы владеете территорией меньше 8 тыс. кв. метров, то максимально доступная вам постройка – 200 кв. метров (это правило не распространяется на зоны городской застройки).
  • При покупке квартиры греческие финансовые власти могут потребовать от вас объяснения происхождения денег. Если предоставленные вами данные не покажутся им убедительными, то соответствующая информация поступит в финансовые структуры ЕС. Это может навредить вам в будущем.

Когда вы приобретаете недвижимость в Греции, проверка наличия или отсутствия долгов, «закрепленных» за этими «квадратными метрами», — забота исключительно ваша. Если прежний хозяин не расплатился с банком по кредиту, а квартира при этом – обеспечение займа, или он должен коммунальным службам, то эти обязательства переходят на вас в полном объеме. Самостоятельная проверка данных сведений затруднительна и требует привлечения сторонней компании соответствующей специализации, и, конечно, соответствующей оплаты.

Купили квартиру? Уплатите налоги!

greece_money
Цены завышены, а налоги зависят от стоимости

Операция по покупке недвижимости в Греции облагается налогом. В данном случае имеет значение дата выдачи разрешения на строительство приобретаемого объекта:

  1. Если документ оформлен до 2005 года включительно, то вы обязаны оплатить налог «φόρος μεταβίβασης» (форос метавивасис). Его размер – 3% от кадастровой стоимости недвижимости.
  2. Если разрешение получалось позднее, то покупатель платит НДС в размере 23%.

Проблема в том, что процедура переоценки кадастровой стоимости недвижимости в Греции проводится крайне редко. В итоге, фактически используются завышенные суммы, которые были сформированы до того, как квартиры подешевели.

Еще одна выплата – налог на трансферт. Его размер зависит от цены приобретаемого объекта и составляет 8-10%.

Также с 2014 года в Греции введен единый налог на владельцев недвижимости. За каждый квадратный метр придется выплачивать до 13 евро ежегодно (зависит от средней цены на квартиры в районе), что для среднестатистической греческой квартиры составит уже порядка 800 евро. Добавьте к этому возросшие коммунальные платежи (по минимальным подсчетам, 1300 евро) и осознайте сумму. Дополнительно примерно 5% от стоимости жилья составят затраты на юридические услуги и оплату риелторам. Избежать этих расходов при покупке практически нереально.

P.S.

Текущая ухудшающаяся экономическая ситуация, сложившиеся местные особенности, шаткое законодательство страны в части рассмотрения вида на жительство иностранным гражданам и отсутствие перспектив по успешной реализации недвижимости в Греции при желании ее перепродажи не дают возможности рассматривать покупку квартиры или дома в этом государстве как эффективное вложение собственных средств и с точки зрения ПМЖ.

Организуем переезд в Сочи «под ключ»

Больше статей про жизнь в Сочи: